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在美国投资不动产最好选公寓|南京树人国际学校网站

作者:兴义市全盈商贸有限公司 来源:www.cnlianguo.com 发布时间:2015-11-02 10:24:50
 

在美国投资不动产最好选公寓

  文/新浪财经意见领袖(微信公众号kopleader)栏作 吴向宏

  国,如果想投资居住性地产,应该选择出租性 “公寓”,而e9c59d3699670a0d21e6d44c5da3ea2c自主性的住宅。公寓的明显更高。公寓的租金收入明显比住宅出1c7e080dbf98fcb83528896e73e5080c块。公寓资产也特别容易使用杠杆来增大回报。

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  上次说过,不动产包括住宅、公寓、酒店、商铺、土地、矿产资源等等。其中,住宅是中国人喜欢的投资对象。我们用详实的数据,试图告诉大家:在美国,接购买住宅是相对不好的投资。其优点是进入门槛低,也有一定保值增值潜。缺点是:扣除各种费用后,赚头不大,亏钱的可能性不小。

  实际上,美国031535a3bd1e451a7556fe7735216385住宅是消费性购买的。投资性和带有投资意的购买只占20%。

  在美国,如果想投资居住性地产,应该选择出租性的 “公寓”,而不是自主性的住宅。公寓的回报明显更高。

  公寓和住宅表面上的区别公寓一般为高层,住宅一般为独栋。实质区别并如此,因为高层也每户独立、可以割出售的,这美国高层住宅叫Condominium,简称Condo,和中国人习惯的单元房基本26aa7df14b89c9c7c9fd286d26a9a25e样。它虽然是高层,但法律意义上说,并非公寓。

  公寓的定义是:多个住户居住在同一建筑物中,每个住户2c50fb01fe659b26f727fcace42d2ab3有独立产权、通常按整栋楼多个单元打包出售的。这种房产买下来不大可能自住??谁也不a8effa3d758e13e2362dacfbd709d8db同时十几套单元每晚轮流睡??只能是投资性购买,用于收取租金。由于法律定位不同,公寓的管理标准等和住宅不一样,租金也相对较高(指单位面积的租金)。在美国买公寓,要注意不要误打误撞,买成了Condo。

  公寓的租金收入反映为Capitalization rate,简称cap rate。简单说就是净租金收入与售价的比率。下面是几个大城市目的基准(pro forma)cap rate与住宅的租金收入(租售比的倒数)的比较:

  公寓               住宅

  纽约           4.4%               2.8%

  洛杉矶        ,www mmdd11 com; 5.2%               2.9%

  特兰大       5.7%               4.7%

  凤凰城         6.0%               5.3%

  还需要注意两点:

  1)表中住宅租售比是统计值,而公寓的基准cap 5054dab30eed9d34cd610e0d3d7a99f0是资产评估时d7a4cc73f172f8cb896b6cbf6d56d33e理论值。市上的实际cap rate通常要高出其1到4个723bd202589f51cf9d28cac2aaf940fe点。所以实际的公寓租金收入和住宅租金收入的差别远远过上表显示。

  2)公寓的cap rate依据的是净租金收入,即,刨去了全部经成本之后的收入(相当于EBITA)。而住宅租售比依据的是名义租金。这两者又有很大差别。

  考虑以上两点后,公寓的租金收入明显比住宅高出一大块。

  除了租金收入明显高于住宅以外,公寓资产也特别容易使用杠杆来增大回报。

  这是因为公寓售价是和净租金收入挂钩的。比如你到市场上询价,一个cap rate为6%公寓报价1百万,意味着它过去12个月的净租金收入就是6。也就是说,公寓价格和净租金收入之是完全定量的关系。而住宅定价是基于房产本身的“329fb5fd9fbb3a7c40aa4f0d87bcc5f6”,是一个主观的定性概。住宅价格和其租金之间没有直接联。

  对于银行来说,给住宅贷款,并没有稳定可预期的现金流作为对价,能否及时还款,就取决于贷款人本身的信用。所以利率也和贷款人个人信用挂钩。中国人去美国购买住宅,由于没有美国信用86c38c97a142c0e7127b1eb5179aab9c,通常必须付出更高的利息。

  公寓就不同了。公寓有明确现金来源,所以公寓的按揭贷款,通常能够拿到近于市场最低利率的利率。而且,还款是靠公寓本身的现金流保障,无需贷款人个人资信。实际上,大多数投资人是通过有7481b35a6d18a69b5fbc942bbe8d3fc5责任公司而不是个人名义投资公寓。因此,中国人去美国买公寓,照样能拿到和美国市场几乎等同优惠的贷款利息。

  公寓租金收入较住宅高,而贷款利率又较低,这意味着很好的利差。所以更适合用杠杆来放大ROE(净资产收益率)。

  根据统计,过去20年,虽然利率不断浮动,但公寓的cap rate也跟着浮动。投资公寓,假设用80%贷款的杠杆,净资产收益率(ROE)通常稳定在12%-13%之间。这个投资回报率,不但远远超过美国地产,也超过绝大多数人在中国国内投资房产能够拿到的收益率。

  (本文作介绍:某跨境投资和海外资产管机构创始合伙人,曾任颐和资产管理集团CEO、思科公司大中华区副总裁等职位。)

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